Como o IVAR impacta no preço do aluguel

Novo indicador mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais no país

Entenda o efeito do IVAR no seu aluguel aqui.

Quem mora de aluguel ou trabalha no mercado de locação percebeu a disparada do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) nos últimos dois anos. Isso porque o descontrole da chamada “inflação do aluguel” assustou inquilinos, proprietários de imóveis e imobiliárias, levando a Fundação Getulio Vargas (FGV), criadora do IGP-M, a correr para preencher a lacuna com um indicador mais confiável. Em janeiro de 2022, a instituição lançou o IVAR, novo índice de reajuste de aluguéis residenciais. 

O IVAR tem o objetivo de tornar-se um norte para o aumento do aluguel. A grande novidade é que ele, que já está sendo divulgado mensalmente pela FGV, é calculado com base em contratos já assinados entre locadores e locatários, em vez de anúncios de locação. 

Mas isso não quer dizer que IGP-M, IPCA e outras siglas já podem ser definitivamente esquecidas e que os contratos agora serão todos referenciados pelo IVAR, pois o mercado ainda está entendendo o novo índice. Na prática, os contratos de aluguel são firmados em livre acordo entre as partes, que podem estipular qualquer indicador de reajuste. 

Neste artigo, vamos explicar com detalhes como é calculado o IVAR, a recepção inicial do mercado de locação e a chance de ele ser adotado como parâmetro para os novos contratos de aluguel. Vamos lá?

O que é o IVAR?

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) é um índice criado pelo IBRE (Instituto Brasileiro de Economia), órgão ligado à FGV, para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais no Brasil. 

Como ele é calculado?

Para calcular o IVAR, a FGV/Ibre usa informações de cerca de 10 mil contratos intermediados por imobiliárias de quatro grandes capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. É medido apenas o valor líquido de locação sem contar o seguro fiança, seguro-incêndio e outros adicionais. 

Segundo a FGV, essa metodologia, que levou um ano para ser desenvolvida e colocada em prática, permite “a mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo do tempo, refletindo o comportamento dos fundamentos de oferta e demanda do mercado”.

Por que ele surgiu?

A criação do IVAR foi uma reação às contestações que a própria FGV recebeu por conta do aumento descontrolado de seu indicador mais conhecido, o IGP-M. Ele foi criado no final da década de 1940 para medir a inflação geral do Brasil, considerando uma ampla cesta de produtos, como os custos da construção. 

Por ser mais abrangente que o IPCA – o índice oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE -, o IGP-M foi apropriado há algumas décadas pelo mercado imobiliário para indexar o reajuste do aluguel. Tarifas de outros setores, como energia elétrica, seguros e planos de saúde, também costumam ser reajustados pelo IGP-M. 

Com a pandemia do novo coronavírus, o IGP-M, que tinha trajetória comportada nas últimas décadas, foi desconfigurado. As causas, entre outras, são o aumento do preço do dólar e das commodities. O resultado: o IGP-M disparou a partir de agosto de 2020, chegando a ultrapassar os 30% anuais.

Ou seja, como os contratos de aluguel previam que o reajuste fosse feito pelo IGP-M, a disparada mudou a dinâmica da locação. Se antes esse aumento ocorria quase de forma automática ano a ano, agora a renovação dos contratos passou a gerar acaloradas negociações entre inquilinos e proprietários. E as imobiliárias tiveram trabalho dobrado para mediar essas discussões e evitar rompimentos de contratos. 

Com toda essa insegurança, o mercado passou a demandar um novo indicador de reajuste de aluguéis, que medisse com mais precisão a dinâmica de preços do setor.

Como as imobiliárias receberam o IVAR

As imobiliárias receberam com desconfiança. A maior preocupação delas é que a base pesquisada inclui apenas as capitais de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Sul, não levando em consideração a diversidade do mercado imobiliário do país.

Tanto é que logo em seu lançamento a FGV anunciou que o IVAR em 2021 caiu 0,61% em relação ao ano anterior. Isso ocorreu porque alguns grandes mercados, como São Paulo, Rio e Porto Alegre, têm sofrido mais com os efeitos econômicos da pandemia do que a média nacional. Porém, em outras cidades menores o mercado do aluguel foi mais aquecido e as imobiliárias perceberam que os preços subiram ao longo de 2021. 

A FGV defende que a tendência dessas 4 capitais reflete a variação do aluguel em todo o País de forma mais precisa que qualquer outro índice mais amplo. 

Qual o melhor índice de reajuste de aluguel?

O IVAR tem a grande vantagem de estar imune a fatores externos ao mercado imobiliário que afetam muito o IGP-M, como o preço de produtos agrícolas ou do petróleo. 

Já o IPCA, indicador oficial adotado pelo governo brasileiro, traz maior ênfase em bens de consumo e itens como saúde e educação e, assim como IGP-M, não reflete om exatidão as flutuações do mercado imobiliário. 

O mercado também traz outros índices, como o Fipe/ZAP, divulgado mensalmente pelo Grupo ZAP em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que mede a variação específica de 25 grandes cidades monitoradas, além de uma média nacional. A desvantagem é que o Fipe/ZAP identifica apenas as mudanças de preço dos anúncios de imóveis, e não detecta as flutuações nos contratos já firmados e em suas renovações, como o IVAR.

O IGP-M será substituído pelo IVAR?

Essa pode ser uma tendência ao longo do tempo. Porém, inquilinos, proprietários e imobiliárias podem considerar que o novo índice de reajuste de aluguel da FGV refletirá com mais precisão as variações de preço. Assim, o IVAR passará a ser inserido nos contratos de locação. 

Vale lembrar que as imobiliárias têm interesse direto na criação de um índice de reajuste de aluguel que seja aceito por todas as partes. Pequenas e médias imobiliárias, ou aquelas em início de operação, normalmente, não têm estrutura para gerenciar individualmente todos os seus contratos na data de vencimento. 

Portanto, caso o IVAR não adquira credibilidade ao longo dos próximos meses, as imobiliárias vão sugerir a seus clientes que usem outro indicador de reajuste de aluguel, até que se descubra um padrão. 

A FGV, por sua vez, garante estar atenta à percepção do mercado do aluguel e tem planos de ampliar o número de cidades observadas no estudo. Isso pode favorecer muito o IVAR a se consolidar como o índice de reajuste de aluguel preferido de quem é ligado à locação residencial.

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